第一条:房产抵押贷款-不成功不收费!

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中小微企业融资难,难在银行由于性价比不算高,不愿意做中小微企业贷款;难在中小微企业自身资质差又缺乏专业人才,融资能力不足。就如同农村小伙娶媳妇,自身条件不好嘴巴又笨,不会讨女孩子欢心,娶媳妇当然不容易。

小企业银行贷款的产品政策很多,每个行都有一套自己的体系做法。我总结归纳一下,无非就三条路,基本上可以涵盖所有的中小企业贷款模式。大家可以对照着对号入座,看看你适合走哪条路,或者你当前的银行贷款是通过哪条路拿到的。

第一条:房产抵押贷款

这是最常见、最简单的路,也是银行最喜欢的小企业贷款道路。通常是由企业老板或者股东提供个人名下的房产为公司贷款做抵押,一般在房产评估值的7成之内给企业发放贷款。

这种贷款方式,借款企业自身的财务状况、商业模式、核心竞争力、未来发展前景、还款来源和贷款风险等都退居次要位置,甚至可以忽略不看。只要用于抵押的房子本身没问题,足额抵押(一般讲的足额是房产评估值的7成或更低),银行都会很快速的审批并发放贷款。

道路优势:

快捷、简单、确定性高,基本上有房子都可以贷款成功。

道路劣势:

贷款金额刚性,受房产评估值约束,如果没有房产或者房产价值较低,意义就不大了。

道路的难点:

各个行对于房产评估价格核定、贷款基数认定(房产评估总值还是净值)、打折成数(大部分是7成,部分行会有上下浮动)、利率核定、期限核定、还款方式以及其他附加条款要求等,都有所不同,要找到最适合自己的银行和方案,对于中小企业来讲难度太大。往往随便找一家熟悉的银行就贷了,方案是否最优并不清楚。

建议:如果希望走这条路,建议货比三家,从中选择一家最适合自己的银行来操作抵押贷款。一般来讲,大银行利率低,贷款成数严格些;小银行利率高些,但贷款成数和准入门槛都相对低些,大家对照着自己的情况,找几家对比对比,再确定最终合作银行。

第二条路:小额信用贷款

这里的小额信用贷款,不是指小贷公司贷款,而是指银行针对中小企业的小金额信用贷款,一般单户贷款金额在100万元以内。这是随着银行互联网金融技术的进步,以及国家大力推广普惠金融,快速兴起的银行面向中小企业的贷款方式之一。

这类贷款以线上自助贷款为主,也有一些行还是走线下审批,或者线下线上相结合的方式。单户企业贷款一般在100万元以下,个别银行对于优质客户,最高可以有300万。单户300万基本封顶,但一户中小微企业,往往可以同时申请几家银行的类似贷款产品,运气好的话加起来也有大几百万,基本上可以满足部分小企业的资金需求。

道路优势:

1、不需房产抵押即可获得贷款;

2、审批时效很快,大部分都是实时秒批,线下审批一般也在一两周内即可完成;

3、利率同样享受普惠金融的优惠利率。

道路劣势:

1、单户金额不大,大部分客户贷款金额在几十万元左右;

2、大部分银行信用贷款的基础逻辑是企业的纳税,对于纳税较少的企业或者出口退税型企业,就很难获批;

建议:中小微企业如果想申请此类贷款,建议先咨询专业人士各个银行的审核条件,避免无用功,而且还给企业和个人征信留下太多的查询次数。

第三条路:综合授信额度

综合授信额度是大公司在银行的授信道路,也是银行最传统和最主要的贷款通道。

综合授信额度是银行针对企业自身的财务状况、经营状况、业务情况和资金需求等,综合考量企业的资金需求和风险,一户一策为企业核定的贷款解决方案。

综合授信额度,既有抵押类授信额度,也有纯信用授信额度;抵押类授信额度,一般抵押率都在100%甚至更高;即1000万的抵押房产可以贷1000万甚至1500万乃至更多;企业没有抵押物也有机会获得贷款,贷款金额根据企业资金需求,参照流动资金需求缺口公式测算结果和企业实际情况综合核定。

当前各个银行一般都不太愿意为中小企业核定综合授信额度,因为综合授信额度做起来很麻烦。银行需要全面调查企业的各方面情况,客户经理需要写一份非常详尽的授信报告,报告少则二三十页,多则几十上百页。贷款审批也是线下层层审批,过五关斩六将,层层盘问,只有通过全部审批流程,才能拿到最终审批结果。如果在某一环节被否,意味着客户经理前面的所有工作付之东流…

道路优势:

1、企业贷款不受制于抵押物,可以根据企业自身实力和资金需求来核定贷款额度;

2、让银行全面了解、认可企业,真正走进银行贷款的大门。

道路劣势:

1、大道难求,对于资质不是很好的中小企业,银行发起综合授信额度意愿度不高。

2、审批周期长,审批不确定性高,对于急需用钱的中小企业来讲,无法解决短期资金需求。

3、授信方案一般会涉及银企合作的其他相关维度。比如代发薪、结算、存款,以及贷款风险的其他管控要求等,对于企业自身的专业性要求也比较高。

建议:对于初创期的中小企业,不建议走综合授信道路。对于有了一定规模的中小型企业(比如年销售额大几千万甚至上亿),应该在合适的时机与银行建立综合授信额度关系,而不能只有足额抵押贷款或者是线上信用贷款,这对于企业后续的发展壮大非常不利。

当然,实务中还有一些上述三条贷款道路的变种或者是杂交体,但万变不离其宗。希望大家结合自身企业的情况,在合适的时机选择合适的贷款道路,解决自身企业资金问题,解决企业自身发展问题。

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